اخـتلافـات رایج در آپارتمـان بر سر چیست؟
اختلافات رایج در آپارتمان ها بر سر چیزهاییست که شاید فکرش را هم نمیکنید. اگر ساکنان یک ساختمان از قوانین آپارتمان‌نشینی مطلع نباشند، اختلافات بین آنها ممکن است به شکایت و مراجعه به مراجع قضایی کشیده شود. آگاهـــی از روش‌هــای قـــانونی برای حل این اختلافــات میتواند از تشدید مشکلات جلوگیــــــری کنـد.
قانون تملک آپارتمان‌ها برای نخستین بار در سال ۱۳۴۳ تصویب شد و در سال ۱۳۷۶ مورد بازبینی و اصلاح قرار گرفت. این قانون، که به عنوان مبنای اصلی فرهنگ آپارتمان‌نشینی در ایران شناخته می‌شود، مقررات اصلی در زمینه حل اختلافات بین ساکنان ساختمان و حل مشکلات احتمالی بین اهالی یک آپارتمان را تعـیین می‌کند.
بر اساس این قانون، در ساختمان‌هایی که بیش از سه واحد مسکونی دارند، رعایت این مقررات الزامی است. طبق این قانون، مسئولیت مدیریت ساختمان، جمع‌آوری هزینه‌ها و تعیین سهم هر واحد به عهده مدیر ساختمان است. آشنایی مدیر ساختمان با قوانین مربوط به حل اختلافات میتواند به تسهیل این مســــائل کمک کند.
درگیری بر سر مشاعات
در رابطه با مالکیت و استفاده از مشاعات ساختمان، مجموعه‌ای از قوانین و مقررات وجود دارد که به منظور حفظ حقوق تمامی ساکنین و جلوگیری از بروز اختلافات در میـــان آنهـــا باید رعـــایت شوند. برخی از مهم‌ترین قــوانین و مقرراتی که در حل و فصل درگیری‌هــــای مربوط به مشاعـــات می‌توانند مفید بـــــــــــاشند عبارتند از:
عــــدم دخـــل و تصــــــرف در مشــــــــاعــــات بدون تـــوافق
هیچ‌یک از ساکنین نمی‌توانند به طور یک‌جانبه در مشاعات ساختمان دخل و تصرف کنند، مگر این که توافقی از سایر ساکنین حاصل شود. به عبارت دیگر، برای هرگونه تغییر، استفاده یا تعمیر در مشاعات، باید رضایت تمام ساکنین کسب شود.
رضایت تمامی ساکنین برای تعمیرات و تغییرات در مشاعات
برای هرگونه تغییر، تعمیر یا دخل و تصرف در مشاعات، رضایت تمام ساکنین ساختمان لازم است. حتی اگر یکی از ساکنین هزینه‌های تعمیر را به عهده بگیرد، نباید از سایرین هزینه‌ای برای این تغییرات دریافت کند.: حتی اگر یکی از ساکنین بخواهد تغییرات یا تعمیراتی در مشاعات انجام دهد، نمی‌تواند بدون موافقت سایر مالکان تغییراتی ایجاد کند یا از آنها هزینه‌ای درخواست کند.
ممنوعیت تغییرات شخصی و درخواست هزینه از دیگران
حتی اگر یکی از ساکنین بخواهد تغییرات یا تعمیراتی در مشاعات انجام دهد، نمی‌تواند بدون موافقت سایر مالکان تغییراتی ایجاد کند یا از آنها هزینه‌ای درخواست کند.
ممنوعیت تغییر در نمــــای بیرونی ســــــاختمـان
هیچ‌یک از ساکنین نمی‌توانند بدون هماهنگی با دیگران، تغییرات ظاهری در نمای بیرونی ساختمان، در و پنجره‌ها و سایر قسمت‌های مشترک که ممکن است نمای ساختمان را تحت تأثیر قرار دهد، اعمال کنند.
ممنوعیت ایجاد مزاحمت با استفاده از مشاعات
استفاده از مشاعات نباید باعث ایجاد مزاحمت برای دیگر مالکان شود. به عنوان مثال، نگهداری حیوانات یا شستشوی وسایل در مشاعات مانند حیاط یا پشت‌بام باید با احتیاط و با رعایت حقوق سایر ساکنین باشد.
ممنوعـــیت اســـتفاده اختصــــاصی از مشاعــــات
قرار دادن وسایلی مانند کفش، جاکفشی، میز، صندلی و دیگر لوازم در مشاعات مانند راهروها، پله‌ها، حیاط، پشت‌بام و سایر بخش‌های مشترک، نوعی استفاده اختصاصی از مشاعات است که دیگر ساکنین می‌توانند نسبت به آن اعتراض کنند.
ممنوعیت قرار دادن کیسه یا سطل زباله در مشاعات
قرار دادن کیسه زباله، سطل زباله و سایر وسایل مشابه در پشت در یا در راهروها و پله‌ها موجب مشکلات بهداشتی و ظاهری می‌شود و بر اساس قوانین، ممنوع است.
این قوانین به منظور حفظ نظم و هماهنگی در بین ساکنین آپارتمان‌ها و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و اجتماعی تدوین شده‌اند. در صورتی که یکی از ساکنین این قوانین را نقض کند، دیگر مالکان می‌توانند از طریق مجمع عمومی یا مراجع قضایی اقدام کنند تا حقوق خود را استیفا کنند و از بروز اختلافات جلوگـیری نمایند.
پارکینگ
اختلافات رایج در آپارتمان میتواند اختلاف بر سر پارکینگ باشد. استفـــــــاده از پارکینگ و حق مالکیت آن در ساختمان‌های آپارتمانی یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی است که میتواند باعث بروز اختلافات بین ساکنین شود. در این زمینه، قوانین و مقررات خاصی وجود دارد که رعایت آنها میتواند از بروز دعوا و مشکلات جلوگیری کند. در زیر به برخی از این قوانین و راهکارهای قانونی در استفاده از پارکینگ پرداخته شده است:
مالکیت اختصاصی
اگر پارکینگ در سند رسمی واحد ذکر شده باشد و محل دقیق آن در نقشه یا سند معین شده باشد، به آن پارکینگ اختصاصی گفته می‌شود. مالک این پارکینگ تنها حق استفاده از آن را دارد.
مالکیت مشاع
اگر پارکینگ به صورت مشاع و عمومی در اختیار ساکنین قرار گرفته باشد، هریک از ساکنین تنها اجازه استفاده از بخش مشاع پارکینگ را دارند و نمی‌توانند آن را برای خود اختصاص دهند.
پارک در پارکینگ اختصاصی
هر واحد میتواند خودرو خود را تنها در پارکینگ اختصاصی خود پارک کند. پارک خودرو در محل‌های مشاع پارکینگ (که برای تردد آسان و حرکت ماشین‌ها در نظر گرفته شده است) ممنوع است.
پارک کردن در پارکینگ سایرین
پارک خودرو در پارکینگ اختصاصی سایر ساکنین بدون کسب اجازه از مالک پارکینگ، غیرقانونی است. در صورت بروز چنین وضعیتی، مالک پارکینگ میتواند به مدیر ساختمان یا حتی مراجع قضائی شکایت کند و در صورت عدم تخلیه پارکینگ توسط فرد خاطی، اجاره مدت تصرف باید به مالک پارکینگ پرداخت شود.
عدم اجاره یا فروش بدون توافق
هیچ‌یک از ساکنین حق ندارند پارکینگ اختصاصی خود را بدون هماهنگی با سایر ساکنین یا مدیریت ساختمان اجاره دهند یا به فروش برسانند، به ویژه اگر فردی خارج از ساکنین آپارتمان قرار است از آن استفاده کند.
استفاده از پارکینگ برای برگزاری مراسم
برگزاری مراسماتی مانند عروسی یا ختم در پارکینگ باید با هماهنگی مدیر ساختمان و با کسب رضایت تمامی ساکنین انجام شود. این امر به دلیل اینکه ممکن است به شلوغی و ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنین منجر شود، باید با توافق تمامی افراد صورت گیرد.
ایجاد مزاحمت و سر و صدا
ایجاد سر و صدا در پارکینگ، به ویژه روشن گذاشتن طولانی مدت خودرو که موجب تجمع گاز منواکسید کربن می‌شود، از مصادیق مزاحمت است. اگر فردی پس از دریافت تذکر از مدیر ساختمان به ایجاد مزاحمت ادامه دهد، ساکنین می‌توانند علیه او به دادسرا شکایت کنند.
پارک کردن غیرمجاز
اگر فردی بدون اجازه، خودرو خود را در پارکینگ همسایه پارک کند و پس از اعتراض مالک پارکینگ به تخلیه پارکینگ اقدام نکند، مرتکب جرم شده است. در این صورت، مالک پارکینگ میتواند از طریق مراجع قضائی پیگیری کرده و فرد خاطی ممکن است با مجازات کیفری مواجه شود.
حیــاط
اختلافـــــــات رایج در آپارتمان میتواند اختلاف بر سر حیاط باشــــد. حیاط یکی از فضاهای مشاع در ساختمان‌ها است که به دلیل استفاده مشترک و دسترسی به آن توسط تمامی ساکنین، ممکن است محل بروز اختلافات بین همسایگان شود. آگاهی از قوانین و مقررات مرتبط با استفاده از حیاط مشاع میتواند کمک شایانی در پیشگیری و حل این اختلافات کند. در اینجا به برخی از قوانین و مقررات مرتبط با استفاده از حیاط مشاع و راهکارهای قانونی برای حل اختلافات پرداخته شده است:
ممنوعیت ساخت در حیاط
طبق ماده 100 قانون شهرداری، هرگونه ساخت‌وساز در فضای حیاط مشاع که بدون اجازه سایر ساکنین و مراجع قانونی انجام شود، غیرقانونی است و پس از پیگیری، ممکن است منجر به تخریب بنا گردد. ساخت مواردی مانند سایبان، پارکینگ و انباری اختصاصی در حیاط مشاع میتواند منجر به اختلافات شدید بین ساکنین و نیاز به پیگیری قانونی داشته باشد.
حق استفاده از حیاط مشاع
اگر سند حیاط مشاع است اما طراحی ساختمان به گونه‌ای است که فقط یک یا دو واحد به حیاط دسترسی دارند، تنها همان واحدها حق استفاده از آن را دارند. در این حالت، واحدهای دیگر می‌توانند از منظر یا چشم‌انداز حیاط استفاده کنند، اما حق دسترسی یا استفاده عملی از آن را ندارند.
تغییرات در حیاط مشاع
حتی اگر یک واحد به حیاط دسترسی داشته باشد، برای انجام هرگونه تغییر یا تعمیرات در حیاط باید ابتدا موافقت تمامی ساکنین ساختمان جلب شود. زیرا حیاط به صورت مشاع متعلق به همه ساکنین است و هیچ واحدی به طور اختصاصی حق دخل و تصرف در آن را ندارد.
ممنوعیت استفاده از آب و برق حیاط
استفاده شخصی از امکانات حیاط مشاع، مانند آب و برق، ممنوع است. ساکنین نمی‌توانند در حیاط مشاع اقدام به نگهداری حیوانات، تعمیرات خودرو یا هر گونه فعالیت شخصی دیگر کنند که ممکن است مزاحمت یا آسیب به دیگر ساکنین وارد کند. استفاده از این فضا برای امور خصوصی باید با هماهنگی با دیگر ساکنین و مدیر ساختمان صورت گیرد تا از بروز مشکلات جلوگیری شود.
حل اختلافات و پیگیری قانونی
در صورتی که یکی از ساکنین بدون رعایت این قوانین، اقدام به تغییرات غیرمجاز در حیاط مشاع کند یا استفاده نادرستی از آن داشته باشد، دیگر ساکنین می‌توانند از طریق مدیریت ساختمان یا مراجع قضائی اقدام کنند. این اقدامات میتواند شامل درخواست برای تخریب ساخت‌وساز غیرمجاز یا شکایت از استفاده نادرست از فضا باشد. همچنین، در مواردی که یک واحد قصد داشته باشد از حیاط به طور اختصاصی استفاده کند، باید رضایت سایر ساکنین جلب شود.
پشت بام
اختلافات رایج در آپارتمان میتواند اختلاف بر سر پشت بام باشد. پشت بام یکی از فضاهای مشاع و مشترک ساختمان است که قوانین خاص خود را برای استفاده، نگهداری و هزینه‌ها دارد. در اینجا، برخی از مهم‌ترین قوانین مربوط به پشت بام ساختمان آورده شده است:
هزینه‌های نگهداری و تعمیرات پشت بام
تمامی ساکنان ساختمان مسئول پرداخت هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات پشت بام هستند. حتی ساکنان طبقات پایین که ممکن است از پشت بام استفاده نکنند، نمی‌توانند از پرداخت این هزینه‌ها خودداری کنند.
ممنوعیت شستشوی فرش و لوازم در پشت بام
شستشوی فرش یا دیگر لوازم در پشت بام ممنوع است، مگر آنکه در جلسه‌ای با رضایت همه ساکنین ساختمان، قوانینی برای آن وضع شود. به عنوان مثال، می‌توان هزینه‌ای برای هر بار شستشو تعیین کرد که به صندوق ساختمان واریز شود.
تصمیمات مشترک برای استفاده از پشت بام
هر گونه تصمیم‌گیری درباره استفاده از پشت بام (مثل تبدیل آن به روف گاردن یا نصب کابل مخابراتی) باید با توافق تمامی ساکنان صورت گیرد.
پاگرد پشت بام یا خر پشته
این فضا جزو مشاعات است و هیچ یک از ساکنین حق ندارند از آن به طور شخصی استفاده کنند.
ممنوعیت نگهداری حیوانات
نگهداری حیواناتی مانند کبوتر در پشت بام بدون اجازه همه ساکنین ساختمان ممنوع است.
ممنوعیت نگهداری وسایل تیز و آسیب‌رسان
نگهداری وسایل تیز که ممکن است به ایزوگام ساختمان آسیب بزنند، ممنوع است. اگر ایزوگام آسیب ببیند، هزینه تعمیرات باید از فرد مسئول دریافت شود.
آسانسور
آسانسور و قوانین مربوط به آن یکی از موارد درگیری بر سر مشاعات است. هزینه‌های مربوط به شارژ آسانسور و استفاده از آسانسور برای حمل وسایل سنگین بسیاری از اوقات موجب دعوا در آپارتمان و اختلاف بین همسایه‌ها می‌شود. آگاهی از راهکار قانونی حل اختلاف در این زمینه میتواند موجب پیشگیری از اختلاف میان ساکنان ساختمان شود.
استفاده از آسانسور برای حمل بار و اثاث کشی ممنوع است و مدیر ساختمان باید در این زمینه تذکرات لازم را بدهد و در صورت عدم توجه میتواند از فرد خاطی شکایت کند. اگر به دلیل این کار آسانسور آسیب ببیند هزینه تعمیر آن به عهده واحدی است که اقدام به اثاث کشی با آسانسور کرده است.
توجه به ظرفیت آسانسور و رعایت آن یک امر ضروری در فرهنگ آپارتمان‌نشینی است که عدم رعایت آن به غیر از صدمه به آسانسور خطر جانی برای ساکنین را در پی خواهد داشت.
هزینه‌های مربوط به تعمیرات و نگهداری آسانسور به عهده همه ساکنین ساختمان است و ساکنین طبقات پایین نمی‌توانند به دلیل عدم استفاده از آسانسور از پرداخت این هزینه‌ها خودداری کنند.
اگر ساختمانی قدیمی است و آسانسور ندارد برای نصب آسانسور حتی با هزینه شخصی، باید رضایت همه ساکنین جلب شود.
همسایه آزاری
همسایه آزاری یکی از مشکلات رایج در زندگی آپارتمانی است که میتواند موجب ایجاد تنش و اختلافات میان ساکنان شود. این رفتارها نه تنها باعث ناراحتی و مزاحمت برای دیگران می‌شود بلکه امنیت و آرامش روانی افراد را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. در ادامه، برخی از رایج‌ترین موارد همسایه آزاری که میتواند باعث بروز اختلافات و دعوا در آپارتمان‌ها شود، ذکر شده است:
عدم پرداخت شارژ ساختمان
عدم پرداخت به موقع هزینه‌های مشترک مانند شارژ ساختمان، هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، میتواند موجب ناراحتی سایر ساکنین شود و به بروز مشکلات مالی برای مدیریت ساختمان منجر گردد.
مزاحمت از طریق صداهای بلند و نامتعارف
صدای بلند موسیقی، تلویزیون، گفت‌وگوهای پر سروصدا یا هر نوع صدای مزاحم که آسایش سایر ساکنین را مختل کند، از جمله رفتارهای همسایه آزاری است.
عدم توجه به موارد امنیتی ساختمان
رفتارهایی که امنیت ساختمان را به خطر می‌اندازد، مانند عدم رعایت سیستم‌های امنیتی، اجازه دادن به افراد ناشناس وارد ساختمان شوند یا بی‌توجهی به ایمنی درب‌ها و پنجره‌ها، از جمله مواردی هستند که موجب نارضایتی دیگر ساکنان می‌شود.
مراسم و میهمانی‌های پر سروصدا
برگزاری مراسم یا مهمانی‌هایی با سر و صدای زیاد که موجب مزاحمت برای سایر ساکنان، به ویژه در ساعات شب یا تعطیلات، می‌شود.
مشاغل غیرقانونی و رفت و آمد افراد ناشناس
انجام فعالیت‌های غیرقانونی در داخل یا اطراف ساختمان، مانند راه‌اندازی کسب‌وکارهای غیرمجاز که رفت و آمدهای مشکوک و افراد ناشناس را به ساختمان می‌آورد، یکی دیگر از موارد همسایه آزاری است.
جابجایی مکرر وسایل منزل به گونه‌ای که مخل آسایش همسایه شود
جابجایی وسایل سنگین یا انجام فعالیت‌های پر سروصدا به‌ویژه در ساعات غیرمعمول میتواند آرامش همسایگان را مختل کند.
عدم نظافت ساختمان پس از نوسازی یا تعمیرات
عدم تمیزی ساختمان و عدم رعایت نظافت در هنگام نوسازی یا تعمیرات، به ویژه در محیط‌های مشترک مانند راه‌پله‌ها، حیاط و پارکینگ، باعث بروز ناراحتی و نارضایتی در بین ساکنین می‌شود.
جمع بندی
برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، ضروری است که تمامی ساکنین با رعایت قوانین و مقررات مربوط به مشاعات ساختمان، حقوق یکدیگر را محترم بشمارند. برخی از این قوانین شامل ممنوعیت دخل و تصرف در مشاعات بدون توافق، رعایت حریم خصوصی در استفاده از فضای مشترک مانند پارکینگ، حیاط و پشت‌بام، و مدیریت صحیح استفاده از آسانسور و سایر امکانات است. در صورتی که این قوانین نقض شوند، ساکنین می‌توانند از طریق مراجع قانونی یا مجمع عمومی اقدام کنند تا از بروز مشکلات بیشتر جلوگیری نمایند و فضای همزیستی مسالمت‌آمیز در ساختمان حفظ شود.
